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央行鬆綁購地動工規範　台北房市建商開發彈性增加，預售屋價格走勢成焦點

(圖/ 中華超傳媒 AI圖片)

央行9月鬆綁不動產信用管制，台北房市與全台建商開發節奏同步受到關注；購地貸款不再要求借款人切結於一定期間內動工，改由銀行依個案授信條件認定，房市供給、建商資金調度與預售屋價格走勢也將迎來新的變化。

房市政策進入調整階段後，央行這次並非全面撤除不動產信用管制，而是針對自然人第2戶購屋貸款及建商購地貸款各自鬆綁一項條件。對市場而言，真正值得觀察的並不是「房價會不會立刻上漲或下跌」，而是建商原本受到時間壓力的開發節奏，是否因此重新取得更多調整空間。

央行9月鬆綁兩項房市管制　購地開發不再被固定期限綁住

央行9月17日召開第3季理監事會議，宣布適度調整選擇性信用管制，自9月18日起實施。其中，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成；另一方面，購地貸款原本要求借款人切結於一定期間內動工興建的規定則被刪除，未來回歸銀行依授信實務及個案條件決定。

這項調整的核心，不是讓建商取得無期限延後開發的權利，而是將原本較明確的行政時間要求，重新交回銀行授信判斷。央行說明，自2021年12月納入購地貸款動工規範以來，銀行已經依個案審慎辦理，因此後續希望讓動工時程回歸金融機構依實務認定。

政策變化也代表，房地產信用管制正在從較強的統一性限制，逐步轉向依市場與金融機構風險管理能力進行差異化處理。

建商壓力從「趕著開工」轉向「看條件決定何時開發」

對建商而言，這項調整最直接的影響，是購地後的資金與工程規畫可以有更大的緩衝空間。房地產開發並不是取得土地後立即興建這麼單純，實際過程還涉及建照、設計、都市計畫、土地整合、工程發包以及營造與土方等環節。當市場處於交易降溫階段，如果建商同時面臨資金成本、營建成本與銷售速度等多重壓力，固定的開發時程可能提高企業短期資金調度負擔。

今年3月市場就曾因營建剩餘土石方管理制度調整，引發部分建商反映無法如期動工，市場因此出現要求放寬18個月開工規範的聲音。當時央行表示，受土方問題影響的案件數有限，仍由銀行依規評估處理。

到了9月，央行正式刪除購地貸款相關動工切結規定，政策方向已從「設定時間要求」轉為「個案授信管理」。這對開發周期較長、需要處理複雜土地或工程條件的案件而言，確實增加了調整空間。

中小型建商獲得緩衝　但不代表所有建案都能無限期延後

市場討論這項政策時，容易將「取消18個月」直接解讀成建商可以無限期不開工，實際上並不完全如此。央行此次修正後，購地貸款案件仍然受到銀行授信管理。銀行可以依個案評估借款人的財務狀況、土地條件、開發計畫及還款能力，並且可以自行採取較嚴格的授信條件。央行公布的問答也明確指出，如果承貸金融機構另有從嚴規定，仍應依銀行規定辦理。

因此，政策鬆綁真正增加的是「時間彈性」，而不是讓建商完全脫離金融機構的風險控管。對資金規模較小的開發商來說，這種彈性可能降低因市場尚未成熟而被迫提前投入工程資金的壓力；對大型建商而言，則可能有助於按照區域買氣、產品定位與資金成本調整推案時間。

預售屋供給未必立刻增加　房價是否因此更難跌仍有變數

政策對購屋族的影響，不能只用「房價漲」或「房價跌」簡單判斷。一方面，建商不必受到原先固定動工時程的約束，可能降低部分因時間壓力造成的資金風險。若開發商能夠在銷售條件、工程成本與資金安排較成熟後再推進工程，理論上有助於降低部分開發案因財務壓力中斷的風險。

另一方面，若建商不需要為了符合期限而加速開發，市場新增供給的時間點也可能更加分散。這不代表預售屋供給一定減少，而是建商可以更有策略地安排推案時程。

對期待房價明顯修正的購屋族而言，真正需要觀察的，是建商是否因資金壓力下降而降低讓利幅度。若開發商不再需要透過快速開工、快速銷售回收資金，部分個案確實可能減少短期去化壓力。但最終售價仍取決於區域需求、土地取得成本、營造成本、銀行授信及建案銷售率等因素，不能直接推導成「政策鬆綁＝房價一定不跌」。

第2戶房貸同步放寬　換屋族與預售交屋市場成另一個觀察點

除了購地貸款規範調整，央行這次也將自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成提高至7成，但仍維持無寬限期。這項措施與建商購地貸款鬆綁的作用並不相同。

前者主要影響換屋族及名下已有住宅者的資金安排，後者則直接作用於土地開發端。兩項政策同時調整後，房市資金流動的兩端都出現變化，一端是購屋需求的融資條件，另一端則是建商開發土地的時間彈性。

中央社報導指出，市場業者認為，第2戶房貸成數提高可降低換屋族與預售交屋族的自備款壓力，而購地貸款規範調整則讓建商開發安排更具彈性。

但央行並沒有全面撤除房市信用管制。例如法人購置住宅、高價住宅及第3戶以上購屋貸款等部分規範仍維持不變，顯示政策方向仍然是局部調整，而非全面轉向寬鬆。

央行沒有同步放寬高價住宅　政策仍保留房價風險防線

從央行這次政策組合來看，另一個值得注意的訊號，是高價住宅貸款限制並沒有同步調整。央行表示，近5年新推案價格漲幅明顯高於營造工程物價指數漲幅；2026年第2季與2020年第4季相比，新推案價格上漲71.4%，同期營造工程物價指數上升29.3%。央行因此認為，信用資源仍應優先支持無自有住宅者、都更危老等政策方向，而非優先流向高價住宅。

這也意味著央行目前的房市政策並不是單純「救建商」或「刺激房價」，而是在市場降溫與金融風險之間尋找平衡。

購地貸款的時間限制可以放寬，但高價住宅等部分信用限制仍保留；第2戶房貸可以提高成數，但仍沒有寬限期。政策訊號因此相對明確：降低部分市場摩擦，不等於全面解除房市信用管制。

建商會不會惜售？真正關鍵仍在銷售與資金成本

「房價更難跌」是一種市場觀點，但若從房市運作機制來看，政策本身並不足以直接證明房價將停止下跌。建商是否願意讓價，通常與土地成本、融資條件、餘屋庫存、銷售速度及資金壓力有關。當資金壓力下降，確實可能減少部分建商短期大量讓利的誘因；但如果區域需求不足，建案銷售速度持續偏慢，建商仍可能透過價格、付款條件、裝潢或其他銷售方案刺激成交。

因此，未來房價是否出現更明顯修正，不能只看18個月動工規範的取消，而要觀察銀行不動產授信態度、建商資金成本，以及實際成交量能否回升。