房貸利率衝上3%成新訊號　台灣銀行資金緊俏、首購族貸款門檻全面升高

(圖/ 中華超傳媒 AI圖片)

房貸利率近期在台灣銀行市場持續走高，部分民營銀行一般首購房貸開價已站上3%，公股銀行利率也逼近2.7%，在央行維持利率不變的情況下，銀行資金成本與房貸授信配置成為市場關注焦點。

房貸市場正在出現一項值得注意的變化：央行沒有升息，銀行房貸利率卻繼續上調。部分主要銀行首購房貸最低開價已來到2.7%至3%區間，反映銀行並非只按照央行政策利率決定房貸價格，存款成本、流動性管理、資產配置及不動產授信額度，同樣會影響最終貸款條件。

這也讓今年房市面臨一種新的資金環境。對購屋族而言，真正需要關注的已不只是「央行何時升息」，而是銀行願意用多少資金承作房貸、利率如何定價，以及貸款撥款時間是否拉長。

房貸利率站上3%　市場定價出現新分水嶺

近期銀行房貸報價明顯出現分化。市場資料顯示，部分大型民營銀行首購房貸開價已來到2.65%至3%區間，其中台新銀行一般首購產品開價已達3%起，較前一個月的2.85%起調升0.15個百分點；北富銀則約2.75%起。

其他大型銀行一般購屋房貸開價也多落在2.6%至2.8%附近，包括中信銀行約2.68%起、國泰世華約2.72%起、玉山銀行約2.65%起，永豐銀行首購房貸則約2.7%起。

公股銀行同樣面臨利率調整壓力。合庫銀行一般首購優惠房貸依借款人及擔保品條件採差別定價，部分方案已來到約2.698%起，一銀購屋貸款則約2.7%起。

從市場報價來看，房貸利率突破3%目前仍屬個別銀行產品的最低開價，而不是整體市場房貸平均利率全面突破3%。但對首購族而言，這項變化的重要性在於，過去低於2%甚至2.2%左右的房貸環境，正在逐漸與銀行目前的資金成本脫鉤。

央行沒升息　為什麼房貸還是變貴？

房貸價格與央行政策利率並不是完全同步。2026年9月中央銀行召開理監事會，政策利率維持不變，重貼現率維持2%；這是連續第10次維持利率不變。換言之，近期部分銀行調高房貸報價，並不能直接解讀成央行已經升息。

真正影響銀行房貸定價的，還包括存款利率、資金取得成本、流動性要求，以及銀行自身對不動產授信的配置。以採指數加碼方式計息的房貸產品來看，即使基準指標沒有改變，只要銀行調高「加碼」部分，客戶最後支付的房貸利率仍然會增加。

這也解釋了為何市場會出現「央行利率不動、房貸價格上升」的情況。銀行面對的不是單純的政策利率問題，而是資產負債表如何配置有限資金的問題。

(圖/ 找房趣House91)

資金緊俏成關鍵　銀行開始重新計算房貸成本

銀行目前更大的壓力來自資金配置。房貸屬於長天期資產，一旦銀行核准30年甚至40年的住宅貸款，就等於需要長期配置資金。在存款成本提高、其他授信需求存在，以及流動性管理要求增加的情況下，銀行承作房貸的機會成本也隨之提高。

因此，銀行調整房貸利率並不代表房市突然出現全面升息，而比較接近金融機構重新計算「這筆長期資產值得用多少資金承作」。

市場近期也開始出現房貸排撥、審核時間拉長或收件速度放慢等現象。若銀行持續受到流動性覆蓋比率（LCR）等監理要求影響，房貸市場的變化就可能從「利率變貴」進一步擴大到「貸款變難等」。對購屋族來說，後者有時甚至比利率增加0.1或0.2個百分點更直接。

青安3.0優惠仍在　公股銀行面臨雙重資金壓力

房貸市場的另一個特殊因素，是政府優惠房貸仍持續存在。青安3.0自2026年8月1日起正式受理，除了延續利息補貼，也提高新婚及育有未成年子女家庭的貸款額度；一般家庭最高貸款額度為1000萬元，新婚家庭最高1200萬元，育有未成年子女家庭最高1500萬元。

財政部資料顯示，青安3.0上路首月，也就是2026年8月，公股銀行共受理4605戶、金額396.96億元，戶數較7月增加18%。這意味著政策優惠仍持續帶動一定的房貸需求。

問題在於，公股銀行同時承擔政策性房貸任務，也必須管理自身資金成本。因此，在市場資金偏緊的環境下，公股銀行與民營銀行的房貸策略並不完全相同。民營銀行可以透過提高一般房貸利率、調整產品條件等方式重新配置資產；公股銀行則還需要兼顧政策性住宅金融任務。

這也是目前房貸市場出現「優惠貸款與一般房貸利率落差擴大」的重要背景。

首購族受到的影響　不只是一個百分點

房貸利率從2%附近往3%靠近，對購屋族而言，影響會隨貸款金額與年限放大。假設貸款1000萬元、採30年本息攤還，利率從2%提高到3%，每月本息支出將增加約4,700元；如果貸款期限更長，整體利息支出差距還會進一步擴大。

因此，當銀行房貸最低開價逐漸接近3%，首購族需要重新評估的不只是「能不能貸到」，還包括每月還款能力、貸款成數、寬限期、總利息成本，以及未來利率變動可能造成的負擔。

更重要的是，「首購」並不等於所有人都能取得相同利率。銀行仍會根據收入、信用條件、房屋位置、鑑價結果、貸款成數與往來條件等因素進行個別核貸。所以市場上的「最低利率」，並不代表每一位購屋者最後實際取得的利率。

房貸排隊可能重現　真正壓力在撥款速度

如果資金緊俏持續，房貸市場下一階段可能出現的變化，不一定只是利率繼續上升。銀行為了控制資產負債配置，可能採取放慢收件、增加審核時間、控管貸款額度或調整撥款順序等方式。這會讓已簽約但尚未完成房貸程序的購屋者面臨更大的時間壓力。

尤其公股銀行在房貸市場占有重要比重，又承擔大量青安貸款需求，一旦公股行庫同步進行授信控管，影響範圍可能比單一民營銀行調升利率更廣。

這也是市場近期開始重新討論「房貸排撥」的原因。不過，目前公開資訊較多是銀行業者對資金環境的觀察，並不代表所有銀行都已全面停止或大幅限制房貸。實際貸款進度仍會因銀行、分行、客戶條件與案件類型而不同。

房市不一定下跌　但購屋資金環境已經改變

房貸利率上升對房市的影響，也不能直接等同於房價一定下跌。對市場而言，利率提高首先會改變購屋人的負擔能力與出價空間；如果貸款審核變慢，交易完成時間也可能拉長。對建商與中古屋市場來說，則可能使買方對總價更加敏感。

但另一方面，青安3.0仍持續提供利息補貼，且央行9月並未升息，代表房市資金環境並非單方向收緊。中央銀行9月除了維持政策利率不變，也調整自然人第2戶購屋貸款成數上限，由6成提高至7成，顯示住宅金融政策仍存在局部調整空間。

因此，現階段更適合將房貸市場理解為「資金成本上升、授信配置重新調整」，而不是單純的升息循環。

未來觀察：利率、資金與青安需求三條線

接下來房貸市場有三項指標值得持續追蹤。第一是銀行資金成本。如果存款競爭持續升高，銀行一般房貸的加碼幅度仍可能成為價格調整工具。第二是銀行不動產授信配置。如果LCR與其他流動性管理壓力沒有明顯緩解，房貸排撥或審核速度就可能繼續受到影響。

第三則是青安3.0的實際需求。青安3.0首月受理戶數已達4605戶，顯示優惠貸款仍有一定需求；但政策同時增加年齡、所得及房屋總價等條件，因此未來申貸量與撥款量仍值得觀察。

對首購族而言，房貸市場正在從「比誰利率低」逐漸轉向「比誰能取得資金、條件如何、多久可以撥款」。這項變化是否成為短期現象，最終仍要看銀行資金環境、政策性房貸需求與整體住宅市場交易量如何發展。

目前無進一步公開資訊可證實所有銀行都將全面把一般首購房貸調升至3%以上，因此「房貸全面3%」仍不宜視為整體市場現況；目前較明確的訊號，是部分銀行最低開價已跨過3%門檻，銀行房貸定價與授信策略正在出現新的分化。

FAQ

Q：現在台灣首購房貸利率真的全面突破3%嗎？

A：不是。近期是部分銀行一般首購房貸最低開價已達3%，其他主要銀行仍有約2.6%至2.8%區間的產品，因此不能將3%視為全市場平均房貸利率。

Q：央行沒有升息，為什麼房貸利率還會上升？

A：銀行房貸利率除了受到央行政策利率影響，也與存款成本、資金取得成本、流動性管理及銀行自身授信配置有關，因此央行維持利率不變時，銀行仍可能調整房貸加碼幅度。

Q：房貸利率3%會讓購屋族增加多少負擔？

A：以貸款1000萬元、30年本息攤還為例，利率由2%提高至3%，每月本息支出約增加4700元，實際金額仍會依貸款條件與還款方式而不同。

Q：青安3.0利率是否也跟著一般房貸升到3%？

A：青安3.0屬政策性優惠房貸，有政府利息補貼與公股銀行優惠機制，與一般銀行房貸定價不同。財政部資料顯示，青安3.0自2026年8月1日起實施。

Q：房貸排撥是什麼？

A：房貸排撥是指銀行在資金或授信額度較緊張時，對已核准或待撥款案件進行時程管理，可能造成撥款等待時間拉長，實際作法依銀行政策而異。

Q：房貸利率上升是否代表房價一定會下跌？

A：不能直接畫上等號。房貸利率會影響購屋負擔與買方支付能力，但房價還受到供需、所得、建築成本、政策、區域發展與市場交易量等因素影響。

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(文/ 記者 郭紋雅)